direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Gedempte Singelgracht 27 - 2017
Status: vastgesteld
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0439.BPGEDSING272017-va01

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Onderhavig bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel Gedempte Singelgracht 27 te Purmerend. Voor dit perceel is het plan ontwikkeld om een appartementengebouw op te richten voor een winkelpand met vijf bovenwoningen. Het project paste niet binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Binnenstad 2010". Hiervoor is een nieuw bestemmingsplan opgesteld, 'Gedempte Singelgracht 27 - 2015'. Dit bestemmingsplan gaf een planologisch kader - bouw- en gebruiksregels - waarbinnen het project planologisch mogelijk wordt gemaakt.

Op 21 maart 2016 heeft de gemeenteraad dit plan vastgesteld. Door een uitspraak van de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 21 december 2016 is het vaststellingsbesluit - en daarmee het bestemmingsplan - echter vernietigd. De gecoördineerd verleende omgevingvsergunning voor deze ontwikkeling is echter in stand gebleven. Om voor de situatie die na totstandkoming van het bouwplan ontstaat, een passende planologische regeling te treffen, is onderhavig bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied wordt begrensd door de kadastrale grens van het perceel Gedempte Singelgracht 27 te Purmerend. Op de verbeelding die bij dit bestemmingsplan hoort wordt het plangebied nader aangeduid.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Door de vernietiging van het bestemmingsplan 'Gedempte Singelgracht 27 - 2015' is het voorheen geldende bestemmingsplan, 'Binnenstad 2010' weer van kracht geworden. Dit plan, vastgesteld door de gemeenteraad van Purmerend op 7 juli 2011, geeft aan de betreffende gronden de bestemming “Centrum-2”. Het bestemmingsplan maximaliseert de bouwhoogte op de bouwhoogte die aanwezig was ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan. Voor het perceel Gedempte Singelgracht 27 komt dat neer op 6,68 m. Voorts is een dubbelbestemming ten behoeve van het beschermen van archeologische waarden aanwezig. Wonen is reeds toegestaan binnen de gehele bestemming “Centrum-2”, evenals andere doeleinden zoals kantoren, detailhandel, dienstverlening, maatschappelijke doeleinden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0439.BPGEDSING272017-va01_0001.jpg"

Ook de in het bestemmingsplan opgenomen regels ter afwijking van de bouwregels alsmede de algemene afwijkingsregels bieden geen uitkomst.

1.4 Leeswijzer

Aangezien dit plan nauw aansluit bij het bestemmingsplan 'Binnenstad 2010', wordt in de toelichting zoveel mogelijk aangesloten bij de toelichting van dit plan. Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van het project. Hoofdstuk 3 geeft een korte toelichting op de uitspraak van de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 21 december 2016. Hoofdstuk 4 beschrijft het rijksbeleid, voor zover dit afwijkt van het bestemmingsplan “Binnenstad 2010”. In hoofdstuk 5 worden de afwegingen besproken die geleid hebben tot planologische medewerking aan dit plan. Hoofdstuk 6 gaat nader in op de omgevingsaspecten, in dit geval geluid. Hoofdstuk 7 geeft de uitvoerbaarheid van het plan weer alsmede de procedureomschrijving. Hoofdstuk 8 ten slotte geeft de juridische regeling weer die in de planregels is verwoord.

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving

Het project betreft een winkelpand met vijf bovenwoningen. De nieuwe bebouwing zal voor het grootste deel een maximale bouwhoogte hebben van 12,80 meter. Een kleiner deel, achteraan het pand, krijgt een maximale bouwhoogte van 4,50 meter.

afbeelding "i_NL.IMRO.0439.BPGEDSING272017-va01_0002.jpg"

Hoofdstuk 3 Uitspraak Raad van State d.d. 21 december 2016

Het bestemmingsplan 'Gedempte Singelgracht 27 - 2015' (ID-code: NL.IMRO.0439.BPGEDSING272015-va01), vastgesteld op 21 maart 2016, is bij uitspraak van de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 21 december 2016 vernietigd. De reden hiervoor was dat het bestemmingsplan meer bebouwing toeliet dan strikt noodzakelijk was voor het bouwplan. De omgevingsvergunning die het college van burgemeester en wethouders op 29 maart 2016 op basis van dit bestemmingsplan hebben verleend, is echter instandgebleven aangezien hiertegen geen beroep is ingesteld. Het bouwplan kan dus gerealiseerd worden. Om voor deze ontwikkeling een passende planologische regeling te hebben is besloten om alsnog een nieuw bestemmingsplan vast te stellen.

Hierbij is ten opzichte van het vernietigde plan een aantal wijzigingen in de planregels en de verbeelding aangebracht:

  • 1. De maximale bouwhoogte wordt voor het grootste deel van het plangebied gesteld op 13 meter. Voor het lagere gedeelte aan de achterzijde van het pand wordt een maximale bouwhoogte van 4,5 meter opgenomen;
  • 2. De mogelijkheid voor het college om met 10% van de maatvoering af te wijken is vervallen voor wat betreft de hoogtemaat;
  • 3. De mogelijkheid voor het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van het bestemmingsplan en een extra bouwlaag van 4 m hoogte toe te staan op het hoofdgebouw en op andere bebouwing dan het hoofdgebouw, is uit het plan gehaald.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Rijksbeleid

Zoals in hoofdstuk 1 is aangegeven, wordt voor de toelichting aangesloten bij de toelichting van het bestemmingsplan “Binnenstad 2010”, behoudens waar nadere aanvulling nodig is. Dit is het geval bij het Rijksbeleid vanwege de Ladder voor duurzame ontwikkeling.

Sinds 1 oktober 2012 is het op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro, verplicht om in de plantoelichting de zogenoemde ladder voor duurzame ontwikkeling te doorlopen voor stedelijke ontwikkelingen. Ingevolge artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder h, wordt in het Bro en de daarop berustende bepalingen onder bestaand stedelijk gebied verstaan: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.' Volgens artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, wordt in het Bro en de daarop berustende bepalingen onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.'

Artikel 3.1.6, eerste lid, onder f, van het Bro schrijft voor dat bij het vaststellen van een bestemmingsplan alsmede een ontwerp hiervoor de toelichting inzicht geeft over de uitvoerbaarheid van het plan.

Aangezien geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling, wordt niet toegekomen aan toetsing van het plan aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Hiervan is, blijkens recente jurisprudentie, pas sprake bij toevoeging van 8 à 10 woningen.

Hoofdstuk 5 Ruimtelijke overwegingen

Verhoging van de maximale bouwhoogte stuit naar het oordeel van het gemeentebestuur niet op bezwaren van ruimtelijke aard. In de binnenstad komen meer panden voor met een bouwhoogte van 14 m. Een dergelijke hoogte op deze locatie, aan de brede Gedempte Singelgracht, valt hier stedenbouwkundig en ruimtelijk gezien niet uit de toon. De diversiteit in bouwhoogte in het lint blijft aanwezig.

Het uitgangspunt voor nieuwbouw of functieverandering is dat de parkeerbehoefte hiervan op eigen terrein wordt gefaciliteerd. In de binnenstad is dit gezien de schaarse ruimte veelal niet mogelijk. Een middel om de parkeerbehoefte te reguleren is betaald parkeren met parkeervergunningen voor doelgroepen. In de binnenstad van Purmerend geldt parkeerregulering in de vorm van betaald parkeren met parkeervergunningen voor bewoners en bedrijven. Op grond van de Parkeerverordening Purmerend en bijbehorend Uitvoeringsbesluit wordt in het vergunninggebied 'binnenstad' per woning maximaal één bewonersvergunning verleend. De vijf woningen veroorzaken een extra parkeerbehoefte die vooralsnog in het parkeervergunningengebied opgevangen kan worden. Om te voorkomen dat de parkeerdruk onevenredig toeneemt door toekomstige projecten in de binnenstad wordt periodiek een parkeerdrukmeting uitgevoerd. Op basis van de resultaten van een dergelijk onderzoek kan besloten worden een wachtlijst voor parkeervergunningen in te stellen. Overwegende dat het een kleinschalig project (5 woningen) betreft waarvoor geen ruimte beschikbaar is om een parkeervoorziening op eigen terrein te realiseren en het plangebied in parkeergereguleerd gebied valt, vormt de parkeerbehoefte van dit project geen bezwaar. Hierbij wordt tevens overwogen dat het bestemmingsplan 'Binnenstad 2010' hier ook al (meerdere) woningen mogelijk maakte.

Initiatiefnemer heeft overleg gevoerd met de eigenaar van het naastgelegen pand Krommesteeg nr 1, in paragraaf 7.3.2 wordt hier verslag van gedaan. Hieruit is gebleken dat deze aanmerkingen heeft ten aanzien van het plan, vanwege de hoogte en de vrees voor geluidsoverlast en een verlies aan privacy door de komst van ramen en balkons. Onderzocht is of aan zijn bezwaren tegemoet gekomen kan worden. Initiatiefnemer heeft aangegeven dat aanpassing van de hoogte het bouwplan echter financieel onhaalbaar maakt. Het gemeentebestuur houdt er daarbij rekening mee dat het uitzicht in de huidige situatie vanuit het naastgelegen pand op de begane grond en de verdieping ook beperkt is tot een bouwmuur van het huidige pand. De bouw van ramen in de zijmuur is op grond van het huidige bestemmingsplan ook al mogelijk. De zolderverdieping verliest in de nieuwe situatie wel uitzicht maar het gemeentebestuur stelt zich op het standpunt dat het bouwplan stedenbouwkundig aanvaardbaar en ruimtelijk inpasbaar is. Zeker in een verstedelijkt gebied als de binnenstad van Purmerend is ruimte een schaars goed dat intensief gebruikt wordt. Men kan derhalve niet zonder meer recht doen gelden op een blijvend uitzicht en behoud van privacy.

Alle belangen afwegende en met inachtneming van de omstandigheden ter plaatse heeft het gemeentebestuur ervoor gekozen om de (algemene) belangen die gediend zijn met het bouwplan (toename woningaantal, verbetering ruimtelijke kwaliteit) te laten prevaleren boven de belangen van de aanwonende.

Hoofdstuk 6 Randvoorwaarden en omgevingsaspecten

6.1 Geluid

Het Geluidburo heeft in haar rapport van 1 mei 2014 met nummer: 1382CH-84WO00220.03.2014 V2.0, onderzocht of de woningen voldoen aan de Wet geluidhinder. Hierbij zijn de beide geluidsbronnen onderzocht die van belang zijn, te weten de Gedempte Singelgracht en de Westerstraat. Uitgegaan is van het prognosejaar 2024, waarbij in samenspraak met de gemeente Purmerend is uitgegaan van een autonome groei van 1,5% per jaar. Het onderzoek is nog actueel omdat een akoestisch onderzoek drie jaar geldig blijft. Uit het onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting vanwege het verkeer op de Gedempte Singelgracht de voorkeursgrenswaarde van 48dB overschrijdt. De hoogste waarde (inclusief aftrek artikel 110g Wgh) bedraagt 60dB. De meeste waarden liggen rond de 46/53dB.

afbeelding "i_NL.IMRO.0439.BPGEDSING272017-va01_0003.jpg"

Hieruit blijkt dat hogere grenswaarden moeten worden verleend tot de maximale te ontheffen grenswaarde van 60dB. Het college van B&W heeft besloten tot het vaststellen van een hogere grenswaarde tot 60 dB.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

De gemeente mag op basis van de Wet ruimtelijke ordening alleen meewerken aan planontwikkelingen die haalbaar en uitvoerbaar zijn. Ingevolge artikel 3.1.6 Bro dient de toelichting van een bestemmingsplan inzichten te bevatten over de uitvoerbaarheid van een plan.

7.1 Privaatrechtelijke uitvoerbaarheid

Privaatrechtelijk zijn geen belemmeringen aanwezig om aan het plan medewerking te verlenen. De initiatiefnemer is eigenaar van het perceel. Er is geen recht van overpad of een ander zakelijk recht wat het initiatief in de weg staat. Er wordt voldaan aan het burenrecht. Zo zijn er geen te openen ramen binnen twee meter van een naburig erf aanwezig.

7.2 Economische uitvoerbaarheid

Het plan is economisch uitvoerbaar. De plankosten worden door initiatiefnemer betaald en in de ambtelijke kosten worden vergoed. Hiertoe is een anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer. De initiatiefnemer heeft voldoende financiële middelen tot zijn beschikking om tot planrealisatie te komen. Daarnaast is een planschade-risicoanalyse opgesteld waaruit blijkt dat geen planschade is te verwachten.

7.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.3.1 Overleg ingevolge artikel 3.1.1 Bro

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat een bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een ruimtelijk plan, daarbij overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van Rijk en provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn, tenzij het plan dusdanig kleinschalig is dat dit overleg niet wordt gevoerd.

Onderhavig bestemmingsplan heeft een dusdanig beperkte impact op het stedelijke gebied van Purmerend, gelegen in de binnenstad en slechts één perceel betreffend, dat het vooroverleg niet hoeft te worden gevoerd.

7.3.2 Overleg met omwonenden

Door initiatiefnemer is overleg gevoerd met de eigenaren van de naastgelegen panden. Aan de zijde van de Gedempte Singelgracht was men tevreden met het overleg en de planvorming. De eigenaar van het pand aan de zijde van de Krommesteeg heeft bemerkingen geuit ten aanzien van het plan, vanwege de hoogte, de vrees voor geluidsoverlast, privacyvermindering en verminderde zonlichttoetreding. In hoofdstuk 5 wordt aangegeven hoe het gemeentebestuur met deze bemerkingen is omgegaan en welke afweging is gemaakt.

7.3.3 Overleg ingevolg artikel 3:8 Wro

Op grond van artikel 3.8 van de Wro heeft het ontwerp van het vernietigde plan, 'Gedempte Singelgracht 27 - 2015', gedurende zes weken, van 30 oktober tot en met 10 december 2016, ter inzage gelegen, gecoördineerd met de ontwerp-omgevingsvergunning. Hierop is één zienswijze ingediend. De zienswijze heeft niet geleid tot afzien van vaststelling van dat bestemmingsplan. Het ontwerp van onderhavig plan, ('Gedempte Singelgracht 27 - 2017'), is niet ter inzage gelegd. De wijzigingen die ten opzichte van het vernietigde plan zijn doorgevoerd, zijn van zulke geringe aard en omvang dat niet kan gezegd worden dat van een ander plan gesproken kan worden, wat het overdoen van de procedure zou rechtvaardigen.

Hoofdstuk 8 Juridische planbeschrijving

Dit hoofdstuk bevat de toelichting op de gekozen planvorm, die van een gedetailleerd bestemmingsplan. Tevens geeft het inzicht in de overwegingen die aan de juridische regeling ten grondslag hebben gelegen.

8.1 Planvorm en bestemmingsregeling

Het onderhavige plan voorziet in een actueel en adequaat juridisch kader voor ontwikkeling en beheer van het plangebied. Het is een plan op basis van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening, opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012).

De bestemmingsregeling is vrijwel gelijk aan die van het bestemmingsplan 'Binnenstad 2010', op 7 juli 2011 vastgesteld door de gemeenteraad van Purmerend. Alleen voor wat betreft de maximale bouwhoogte, die in 'Binnenstad 2010' bepaald is op de bouwhoogte zoals die was ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan, is er een wijziging opgetreden. De maximale bouwhoogte in onderhavig bestemmingsplan wordt gesteld op de bouwhoogte zoals die op de verbeelding bij dit plan is ingetekend. Daarnaast zijn als gevolg van de gerechtelijke uitspraak van 21 december 2016, enkele mogelijkheden voor het college van B&W om van het plan af te wijken uit het plan gehaald. In hoofdstuk 3 is dit al toegelicht.